Om du må betale skatt av leieinntekter, avhenger av hva du leier ut og hvor lenge. Leier du ut en del av boligen du bor i, i minst 30 dager, og bruker minst halvparten selv, er leien skattefri. Korttidsutleie av egen bolig og utleie av hytta er skattefri opp til 15 000 kroner i året. Av det som er over, regnes 85 prosent som inntekt og skattlegges med 22 prosent. Utleie av en sekundærbolig er alltid skattepliktig.
Noen leier ut en hybel i kjelleren, andre leier ut hele leiligheten mens de studerer et år i Trondheim, og mange leier ut hytta noen uker om sommeren. De tre situasjonene har helt ulike skatteregler. Reglene står i skatteloven § 7-2, og beløpsgrensen for korttidsutleie og fritidsbolig ble hevet fra 10 000 til 15 000 kroner fra og med inntektsåret 2025. Mange nettsider oppgir fortsatt det gamle beløpet.
Fem situasjoner og hva de betyr for skatten
Tabellen gjelder inntektsårene 2025 og 2026. Den er en forenkling, og vilkårene er forklart under.
| Situasjon | Skatt |
|---|---|
| Du bor i boligen og leier ut en mindre del (under halvparten) i minst 30 dager | Skattefri |
| Du leier ut hele eller mesteparten av egen bolig i minst 30 dager for inntil 20 000 kr i året | Skattefri |
| Du leier ut hele eller mesteparten av egen bolig i minst 30 dager for mer enn 20 000 kr | Skattepliktig, med fradrag for kostnader |
| Korttidsutleie av egen bolig (under 30 dager), for eksempel via Airbnb | Fritt opp til 15 000 kr; 85 % av det som overstiger, er inntekt |
| Utleie av fritidsbolig deler av året | Fritt opp til 15 000 kr; 85 % av det som overstiger, er inntekt |
| Utleie av sekundærbolig, flermannsbolig eller utleiehytte | Skattepliktig, med fradrag for kostnader |
Skattefri utleie av egen bolig
Utleie av boligen du selv bor i, er skattefri når leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, og ett av to vilkår er oppfylt. Det første er at du selv bruker minst halvparten av boligen. Halvparten måles etter utleieverdien, ikke etter kvadratmeter. En romslig hovedetasje kan derfor være verdt mer enn en like stor kjellerleilighet. Det andre vilkåret er at du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
Et typisk eksempel: Ingrid eier en enebolig i Drammen, bor i hovedetasjen og leier ut sokkelleiligheten til en student hele året. Så lenge hun bruker minst halvparten av huset etter utleieverdien, er husleien skattefri, uansett hvor mye den er. Hun fører ikke inntekten i skattemeldingen, men hun får heller ikke fradrag for kostnader knyttet til utleien.
Grensen på 20 000 kroner er en ren beløpsgrense. Leier du ut hele leiligheten for 18 000 kroner i året, er det skattefritt. Går leien over 20 000 kroner, faller fritaket bort, og da er hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare det som er over grensen.
Korttidsutleie: Airbnb og lignende
Leier du ut egen bolig i perioder under 30 dager, for eksempel via Airbnb mens du selv er på ferie, gjelder en egen regel. De første 15 000 kronene i året er skattefrie. Av det som overstiger 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Reglene er de samme uansett hvilken plattform du bruker.
Regneeksempel (inntektsåret 2025 eller 2026): Jonas i Bergen leier ut leiligheten sin på korttidsutleie og får 60 000 kroner i leie i løpet av året. Skattepliktig inntekt blir (60 000 − 15 000) × 85 % = 38 250 kroner. Med 22 prosent skatt gir det 8 415 kroner i skatt. Hvordan dette føres, står i artikkelen om korttidsutleie i skattemeldingen.
Den gamle versjonen av denne artikkelen sa at det var skattefritt å leie ut hele boligen «i en begrenset periode, for eksempel mens du selv er på ferie». Det stemmer ikke. Kortere leieforhold enn 30 dager følger 15 000-kronersregelen, og det som går over grensen, blir skattlagt.
Utleie av hytta
Leier du ut fritidsboligen din deler av året, gjelder den samme regelen som for korttidsutleie: 15 000 kroner er fritt, og 85 prosent av det som overstiger, regnes som inntekt. Loven holder utleiehytter og flermannsboliger utenfor denne regelen, og det samme gjelder når utleien regnes som virksomhet.
Regneeksempel: Familien Haugen leier ut hytta på Beitostølen i tre vinteruker og får 40 000 kroner. Skattepliktig inntekt blir (40 000 − 15 000) × 85 % = 21 250 kroner, og skatten 4 675 kroner (eksempel, inntektsåret 2025 eller 2026). Får de bare 14 000 kroner, blir det ingen skatt. Flere eksempler finner du i artikkelen om skatt når du leier ut hytta.
Utleie av sekundærbolig
En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv, for eksempel en leilighet du har kjøpt for å leie ut. Leieinntektene er skattepliktige fra første krone, uansett varighet. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene, og det er overskuddet som skattlegges med 22 prosent som alminnelig inntekt. Leieinntekter gir ikke trygdeavgift eller trinnskatt, så lenge utleien ikke er næringsvirksomhet.
Sekundærboligen påvirker også formuesskatten. For inntektsåret 2025 verdsettes en sekundærbolig til 100 prosent av beregnet markedsverdi, mens primærboligen verdsettes til 25 prosent opp til 10 millioner kroner. Se formuesskatt og bunnfradrag.
Hva kan du trekke fra?
Når utleien er skattepliktig etter de vanlige reglene, betaler du skatt av netto leieinntekt. Kostnader som ofte er aktuelle:
- kommunale avgifter og eiendomsskatt
- forsikring av boligen
- vedlikehold av boligen
- strøm og andre driftskostnader du betaler og ikke får dekket av leietakeren
Ikke alt arbeid på boligen regnes som vedlikehold. Skillet mellom vedlikehold og påkostning avgjør om du får fradrag, det er dette mange går feil på, og det er forklart i artikkelen om vedlikehold og påkostning ved utleie. Renter på lån gir fradrag i alminnelig inntekt uansett om boligen leies ut eller ikke. Du finner flere fradrag i oversikten over hvilke fradrag som finnes.
Ved korttidsutleie og hytteutleie er det lovens beregning (85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner) som bestemmer hvor mye som regnes som inntekt.
Utleie og skatteoppgjøret
Skattepliktige leieinntekter trekkes det ikke skatt av underveis. Har du mye leieinntekt, kan det derfor gi restskatt når oppgjøret kommer. Du kan unngå det ved å endre skattekortet slik at trekket i lønnen øker, eller ved å betale inn et tilleggsforskudd. For inntektsåret 2026 kan du betale tilleggsforskudd til og med 31. mai 2027. Hvordan leieinntektene inngår i det samlede regnestykket, kan du lese mer om i artikkelen om hvordan skatteoppgjøret settes opp.
Når utleien påvirker boligsalget
Leier du ut hele boligen og flytter ut, kan det få betydning den dagen du selger. Gevinst ved salg av bolig er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst ett av de to siste årene før salget. Har du leid ut hele boligen i mer enn ett av de to siste årene, kan gevinsten bli skattepliktig. Brukshindring på grunn av arbeid eller helse kan likevel regnes som botid. Se skatt ved salg av bolig og eiendom.
Dokumentasjon og glemte inntekter
Du er selv ansvarlig for at leieinntektene står riktig i skattemeldingen. Ta vare på leiekontrakter, kontoutskrifter og kvitteringer for kostnader, slik at du kan dokumentere tallene hvis Skatteetaten spør.
Har du glemt å føre opp skattepliktig leie, kan du få tilleggsskatt på 20 prosent av skattefordelen. Retter du feilen selv før Skatteetaten tar kontakt, gjør du det med en endringsmelding. Fristen er tre år etter leveringsfristen; for inntektsåret 2025 er fristen for lønnstakere og pensjonister 30. april 2029. Framgangsmåten står i artikkelen om hvordan rette skattemeldingen.
Vanlige misforståelser
- «Kortvarig utleie er alltid skattefri.» Nei. Under 30 dager er det bare de første 15 000 kronene som er fri.
- «Grensen er 10 000 kroner.» Det var den før. Fra inntektsåret 2025 er grensen 15 000 kroner.
- «Beløpet spiller ingen rolle.» Jo, det gjør det. Både 20 000-kronersgrensen for utleie av hele boligen og 15 000-kronersgrensen for korttidsutleie og hytte er beløpsgrenser.
- «Hybelen i kjelleren er alltid skattefri.» Bare når du selv bruker minst halvparten etter utleieverdien, og leieforholdet varer minst 30 dager.
Det er Skatteetaten som fastsetter skatten i din sak. Denne artikkelen er generell informasjon, og står du i en uklar situasjon, for eksempel med flere boenheter eller utleie som kan være næring, bør du sjekke med Skatteetaten.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye kan jeg tjene skattefritt på Airbnb?
Når du leier ut egen bolig i perioder under 30 dager, er de første 15 000 kronene i året skattefrie. Av det som overstiger, regnes 85 prosent som inntekt. Grensen gjelder fra inntektsåret 2025.
Er det skatt på å leie ut hele leiligheten mens jeg studerer et annet sted?
Leier du ut i minst 30 dager for inntil 20 000 kroner i året, er det skattefritt. Er leien høyere, er hele leieinntekten skattepliktig, men du får fradrag for kostnadene.
Hvordan måles «halvparten av boligen»?
Etter utleieverdien, altså hva de ulike delene av boligen ville kostet å leie. Det er ikke det samme som antall kvadratmeter.
Må jeg betale trygdeavgift av leieinntekter?
Nei, ikke når utleien er vanlig kapitalforvaltning. Da skattlegges overskuddet bare med 22 prosent som alminnelig inntekt.
Kilder
- skatteloven § 7-2 (utleie av egen bolig og fritidsbolig)
- skatteloven § 9-3 (gevinst ved salg av bolig)
- skattebetalingsloven § 4-7 (tilleggsforskudd)
- Stortingets skattevedtak for inntektsåret 2025
Fakta i artikkelen er sist kontrollert mot offentlige kilder 25. september 2026. Ser du noe som er feil eller utdatert? Si fra.