Fradrag ved utleie: vedlikehold eller påkostning – og spørsmålet du må svare på først

Av Terje Moy, ansvarlig redaktørPublisert 25. september 2026

Spørsmålet om en oppussing er vedlikehold eller påkostning, er bare aktuelt når leieinntekten din er skattepliktig. Leier du ut en mindre del av boligen du selv bor i, eller hele boligen for inntil 20 000 kroner i året, er leieinntekten som regel skattefri, og da er det heller ingen utleieinntekt å føre utgiftene mot. Er utleien skattepliktig, skiller Skatteetaten mellom vedlikehold, som setter boligen tilbake i samme stand, og påkostning, som gjør den bedre eller annerledes enn den var.

Mange som leier ut, starter i feil ende. De har skiftet taket eller pusset opp badet i sokkelleiligheten og lurer på hvor mye som kan trekkes fra. Men det første spørsmålet er et annet: skal leieinntekten i det hele tatt inn i skattemeldingen? For svært mange utleiere er svaret nei. For resten er skillet mellom vedlikehold og påkostning viktig, og det avgjøres av fakta om boligen før og etter arbeidet. Her tar vi begge spørsmålene i riktig rekkefølge.

Steg 1: Er leieinntekten din skattepliktig?

Utleie av egen bolig reguleres av skatteloven § 7-2. Utgangspunktet er at leieinntekt er skattepliktig. Men for utleie av egen bolig er det to viktige unntak, og begge forutsetter at leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager:

• Du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Typisk: en sokkelleilighet eller hybel som er mindre verdt enn delen du bor i.
• Du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Typisk: du leier ut leiligheten i noen måneder mens du er borte.

Er et av unntakene oppfylt, er leieinntekten skattefri. Unntakene gjelder ikke for flermannsboliger og utleiehytter, og heller ikke når utleien regnes som virksomhet. For utleie kortere enn 30 dager og for fritidsbolig gjelder en egen regel, som vi tar lenger ned.

Mer om hvordan leieinntekten skattlegges når den er skattepliktig, står i artikkelen om skatt på utleie av bolig og eiendom.

Steg 2: Vedlikehold eller påkostning?

Er leieinntekten skattepliktig, kommer spørsmålet om utgiftene. Her skiller Skatteetaten mellom to typer arbeid:

• Vedlikehold er arbeid som setter noe tilbake i den standen det hadde. Du reparerer, bytter ut det som er slitt, og boligen blir omtrent som den var.
• Påkostning er arbeid som gjør boligen bedre, større eller annerledes enn den var. Du hever standarden, bygger til eller legger til noe som ikke fantes.

Skillet har betydning for om og når en utgift kan gi fradrag, og det er her de fleste diskusjonene med Skatteetaten oppstår. De detaljerte reglene for hvordan hvert tilfelle vurderes, og hvordan påkostninger behandles over tid, har vi valgt å ikke gjengi her. Det vi kan gjøre, er å vise hvilke fakta vurderingen bygger på, og hva du bør ha dokumentert. Det er Skatteetaten som fastsetter skatten din, og det du leser her, er generell informasjon.

Bad, kjøkken og tak: dette avgjør vurderingen

Om en jobb er vedlikehold eller påkostning, handler om sammenligningen mellom før og etter. Uten dokumentasjon av hvordan det var før, står du svakt. Her er spørsmålene du bør kunne svare på for de tre jobbene utleiere oftest gjør:

Et mønster går igjen: jo mer arbeidet ligner en ren utskifting av noe som var slitt, desto nærmere vedlikehold. Jo mer boligen har fått noe den ikke hadde før, desto nærmere påkostning. Mange jobber inneholder begge deler. Da er det en fordel om fakturaene er spesifisert, slik at det går an å skille de to delene fra hverandre.

Eksempel: sokkelleiligheten i Tønsberg

Fredrik eier et hus i Tønsberg og leier ut sokkelleiligheten til et par for 9 500 kroner i måneden. Sokkelen er etter utleieverdien mindre enn halvparten av huset, og leieforholdet varer hele året. Da er leieinntekten skattefri, og spørsmålet om badet han pusset opp i sokkelen for 140 000 kroner, er vedlikehold eller påkostning, kommer ikke opp som et utleiefradrag. Hadde sokkelen vært den største delen av huset regnet etter utleieverdi, ville leieinntekten vært skattepliktig, og da ville det vært avgjørende å kunne dokumentere hvordan badet var før.

Korttidsutleie og fritidsbolig: 85-prosentregelen

Leier du ut egen bolig i perioder kortere enn 30 dager, for eksempel via en utleieplattform, eller leier du ut fritidsboligen, gjelder en egen regel. 85 prosent av leieinntekten som overstiger 15 000 kroner, regnes som inntekt. Grensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 kroner fra og med inntektsåret 2025. Ser du 10 000 kroner omtalt, er det den gamle grensen.

Regelen i loven regner inntekten ut fra leieinntekten alene. Den nevner ikke utgifter. Om og hvordan du i stedet kan føre faktiske inntekter og kostnader, bør du avklare med Skatteetaten før du regner med fradrag for oppussing av hytta. Om utleie av hytta har vi skrevet mer i leie ut hytta: når blir det skatt, og om føringen i korttidsutleie i skattemeldingen.

Rentene er en egen sak

Har du lån på boligen du leier ut, er rentene et ordinært fradrag i alminnelig inntekt, uavhengig av om leieinntekten er skattefri eller skattepliktig. Du trenger altså ikke vurdere vedlikehold eller påkostning for å få rentefradraget. Fradraget er verdt 22 prosent av rentene både for 2025 og 2026, og det har ingen øvre grense for vanlige lån. Les mer om rentefradraget.

Utleieboligen og formuesskatten

En bolig du eier, men ikke bor i selv, er en sekundærbolig i formuesskatten. For inntektsåret 2025 tas sekundærbolig med til 100 prosent av verdien, mens primærboligen tas med til 25 prosent opp til 10 millioner kroner og 70 prosent av det som overstiger. Kjøper du en leilighet for å leie den ut, kan den derfor gi formuesskatt selv om leieinntekten er beskjeden. Om bunnfradraget og satsene, se formuesskatt og bunnfradrag.

Fritidsbolig er en egen kategori i formuesskatten med egne regler, og skal ikke uten videre regnes som sekundærbolig.

Ofte stilte spørsmål

Fakta i artikkelen er sist kontrollert mot offentlige kilder 25. september 2026. Ser du noe som er feil eller utdatert? Si fra.