Boligverdi i skattemeldingen: er den for høy – og betyr det noe for deg?

Av Terje Moy, ansvarlig redaktørPublisert 25. september 2026

Boligverdien i skattemeldingen er Skatteetatens anslag på hva boligen er verdt, og den brukes bare til å regne ut formuen din. Er anslaget for høyt, betaler du ikke mer inntektsskatt. Det koster deg bare noe hvis nettoformuen havner over bunnfradraget, som for inntektsåret 2025 er 1 760 000 kroner for en enslig. For en primærbolig teller dessuten bare 25 prosent av verdien. Mange trenger derfor ikke gjøre noe, men for noen er det verdt å rette.

Det er lett å bli irritert når skattemeldingen påstår at leiligheten er verdt en million mer enn megleren mente i fjor. Før du bruker tid og penger på takst, lønner det seg å regne ut hva feilen faktisk betyr for deg. Svaret er ofte null kroner, og noen ganger noen tusenlapper i året. Her går vi gjennom regnestykket, hva du bør sjekke først, og hvordan du går fram hvis du vil ha verdien ned.

Hva boligverdien brukes til

Skattemeldingen har to deler som lett blandes: inntekten og formuen. Boligverdien hører bare til formuen. Den påvirker ikke skatten på lønnen din og ikke rentefradraget. Den avgjør heller ikke hva du skal betale i gevinstskatt når du selger. Da regnes gevinsten ut fra hva du faktisk betalte og fikk, se skatt ved salg av bolig og eiendom.

Fra boligverdien regnes det ut en formuesverdi, og den er som regel mye lavere enn markedsverdien. Formuesverdien legges sammen med bankinnskudd, aksjer og andre eiendeler. Gjelden trekkes fra, og det som står igjen, er nettoformuen. Først når nettoformuen er over bunnfradraget, blir det formuesskatt.

Slik regnes formuesverdien for inntektsåret 2025

Hytta er med vilje ikke regnet med i tabellen. Fritidsboliger har sitt eget regelverk for verdsetting, og det er ikke det samme som for sekundærboliger. Prosentene gjelder inntektsåret 2025, altså skattemeldingen du leverte i vår og oppgjøret som kommer i 2026.

Når koster en for høy boligverdi deg penger?

For en enslig med bare primærbolig må boligverdien være over 7 040 000 kroner før formuesverdien alene når bunnfradraget for 2025. Utregningen er enkel: 1 760 000 kroner delt på 25 prosent. Det forutsetter at du ikke har gjeld eller annen formue. Har du boliglån, må boligverdien være enda høyere før det blir formuesskatt. Har du mye i banken eller i aksjer, kan grensen nås tidligere.

Formuesskatten er 1,0 prosent av det som overstiger bunnfradraget for 2025 (stat og kommune samlet), og 1,1 prosent på den delen av formuen som er over 20,7 millioner kroner. Det betyr at 100 000 kroner for mye i formuesverdi koster deg 1 000 kroner i året, men bare hvis du allerede er over grensen.

Tre eksempler (inntektsåret 2025)

Aslak bor alene i et rekkehus i Sandnes. Skattemeldingen setter boligverdien til 5 600 000 kroner. Han mener 4 800 000 er mer riktig. Forskjellen i formuesverdi er 25 prosent av 800 000, altså 200 000 kroner. Aslak har 2,9 millioner i boliglån og 150 000 kroner i banken. Nettoformuen hans er langt under bunnfradraget, med eller uten rettelse. Å bestille takst vil koste ham penger og spare ham ingenting.

Randi er enke, har en nedbetalt villa og en god slump i aksjefond. Nettoformuen er allerede over bunnfradraget. Boligverdien hennes er satt 1 200 000 kroner for høyt. Det gir 300 000 kroner for mye i formuesverdi og rundt 3 000 kroner for mye i formuesskatt for året. Beløpet kommer igjen hvert år så lenge verdien står for høyt. Her kan det lønne seg å se nærmere på saken.

Geir eier en leilighet i Trondheim som han leier ut til en student. Den er sekundærbolig og teller 100 prosent. Er verdien satt 500 000 kroner for høyt, gir det 500 000 kroner mer i formuesverdi, og 5 000 kroner mer i skatt hvis han er over grensen. Samme feil på en sekundærbolig veier altså fire ganger så mye som på en primærbolig under 10 millioner.

Sjekk grunnlaget først

Den enkleste rettelsen er ofte ikke å bestride selve verdien, men opplysningene den bygger på. Boligverdien er et anslag laget ut fra opplysninger om boligen, for eksempel hvor stor den er og hva slags bolig det er. Står det feil areal eller feil boligtype, blir anslaget feil, uansett hvor god modellen er. Slike feil kan du rette i skattemeldingen uten å dokumentere hva boligen er verdt på markedet.

Sjekk også at boligen er ført som riktig type. Står boligen du bor i, som sekundærbolig, eller omvendt, blir formuesverdien veldig feil. Eier du boligen sammen med noen, skal hver av dere bare ha med sin andel. Hvordan det fungerer for par, går vi gjennom i artikkelen om skattemeldingen for ektefeller og samboere.

Slik ber du om lavere boligverdi

Stemmer grunnlaget, men verdien er likevel klart for høy, kan du dokumentere at markedsverdien er lavere. Det gjør du ved å endre verdien i skattemeldingen og legge ved dokumentasjon. Typisk dokumentasjon er en takst fra en uavhengig takstmann eller et salg av boligen i nærheten av årsskiftet. Skatteetaten har egne vilkår for hvor stort avviket må være og hva som godtas, og de bør du lese før du betaler for en takst. Er avviket lite, får du sannsynligvis ikke gjennomslag.

1. Regn ut hva feilen koster. Er svaret null eller noen hundrelapper, er det neppe verdt en takst.
2. Kontroller areal, boligtype og om boligen er primær- eller sekundærbolig. Rett det som er feil.
3. Les Skatteetatens vilkår for å sette ned boligverdien. De sier noe om hvor stort avviket må være.
4. Skaff dokumentasjon av markedsverdien per årsskiftet. Det er verdien ved utgangen av inntektsåret som gjelder.
5. Endre verdien i skattemeldingen og last opp dokumentasjonen. Ta vare på en kopi.

Hva med 2026?

Skattemeldingen for inntektsåret 2026 kommer våren 2027. Bunnfradraget er da hevet til 1 900 000 kroner for enslige og 3 800 000 kroner for ektefeller samlet. Satsene til stat og kommune er fordelt på en ny måte, men summen er den samme: 1,0 prosent i det laveste trinnet og 1,1 prosent i det øverste. Innslagspunktet for det øverste trinnet er flyttet fra 20,7 til 21,5 millioner kroner.

Et høyere bunnfradrag betyr at enda færre merker en for høy boligverdi. Hvilke prosentsatser som gjelder for primær- og sekundærbolig for 2026, bør du sjekke hos Skatteetaten når skattemeldingen kommer. Alle bunnfradrag og satser står samlet på siden om formuesskatt og bunnfradrag, og den større sammenhengen i formuesskatt – når må du betale det.

Dette er generell informasjon. Det er Skatteetaten som fastsetter formuen og skatten din, og de vurderer dokumentasjonen du sender inn.

Ofte stilte spørsmål

Fakta i artikkelen er sist kontrollert mot offentlige kilder 25. september 2026. Ser du noe som er feil eller utdatert? Si fra.