Skatt ved salg av bolig og eiendom: når er gevinsten skattefri?

Av Terje Moy, ansvarlig redaktørPublisert 7. september 2025Oppdatert 25. september 2026

Selger du boligen du bor i, er gevinsten som regel skattefri. Kravet er at du har eid boligen i mer enn ett år, og at du har bodd i den minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du ikke kravene, skattlegges gevinsten med 22 %, og et tap gir fradrag med samme sats. For hytter, utleieboliger og eiendom du har arvet, gjelder egne vilkår.

For de fleste er boligen den største investeringen i livet, og en gevinst på noen hundre tusen kroner er ikke uvanlig. Derfor lønner det seg å kjenne reglene før du signerer med megleren, ikke etterpå. Skillet i loven går mellom bolig du selv bruker, og eiendom som i praksis er en investering. Her går vi gjennom vilkårene, regnestykket og de vanligste fellene. Dette er generell informasjon. Det er Skatteetaten som fastsetter skatten, og ved kompliserte saker kan det lønne seg å få hjelp.

Skattefritt salg av bolig

Reglene står i skatteloven § 9-3. For at gevinsten skal være skattefri, må to krav være oppfylt samtidig:

Eiertid

Du må ha eid boligen i mer enn ett år før salget.

Botid

Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Er begge oppfylt, er gevinsten skattefri uansett hvor stor den er. Det er dette som i dagligtale kalles eier- og botidskravet. Mange vil kjenne igjen formuleringen «12 av de siste 24 månedene», som betyr omtrent det samme for botiden. Men husk at eiertiden er et eget krav: har du eid boligen i bare elleve måneder, hjelper det ikke at du har bodd der hele tiden.

Kunne du ikke bo i boligen fordi du måtte flytte på grunn av arbeid eller helse, kan den tiden likevel regnes som botid. Det forutsetter at du ikke kjente til eller burde kjent til hindringen da du kjøpte.

Når blir gevinsten skattepliktig?

Selger du før du har oppfylt kravene, er gevinsten skattepliktig. Det samme gjelder en bolig du aldri har bodd i selv, for eksempel en utleieleilighet, og en bolig du har leid ut så lenge at du ikke har ett års botid i løpet av de to siste årene. Gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt med 22 % både for inntektsåret 2025 og 2026. Et tap gir fradrag med samme sats, men bare når en gevinst ville vært skattepliktig. Selger du med tap en bolig der gevinsten ville vært skattefri, får du heller ikke fradrag.

Beregning av gevinst og tap

Gevinsten er salgsprisen minus inngangsverdien. Inngangsverdien er det du betalte for boligen, pluss kostnader ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysing, og pluss dokumenterte påkostninger. Kostnader ved salget, som meglerhonorar og markedsføring, trekkes fra salgsprisen. Påkostninger er arbeid som har gjort boligen bedre eller mer moderne enn den var, for eksempel et tilbygg eller et nytt bad der det ikke var noe før. Vanlig vedlikehold, som maling og utskifting til tilsvarende standard, øker ikke inngangsverdien. Skillet mellom de to er forklart i artikkelen om vedlikehold og påkostning.

Vil du regne på et konkret salg, kan du bruke boligskatt-kalkulatoren ved salg.

Eksempel på beregning

Du kjøpte en leilighet for 2 millioner kroner og selger den for 3 millioner.

• Etter fem år, og du har bodd der hele tiden: Eiertid og botid er oppfylt. Gevinsten på 1 million kroner er skattefri.
• Etter ti måneder: Eiertiden er ikke oppfylt, selv om du har bodd der. Gevinsten er skattepliktig. Etter kostnader ved kjøp og salg, la oss si 100 000 kroner til sammen, er gevinsten 900 000 kroner, og skatten 900 000 × 22 % = 198 000 kroner.

Det er ikke hele salgssummen som skattlegges, bare gevinsten, og med 22 %. Men i eksempelet koster to måneders utsettelse av salget nesten 200 000 kroner. Tallene er et eksempel for inntektsåret 2025 eller 2026.

Utleie før salg: vinduet du har

Mange flytter til en ny bolig og leier ut den gamle en stund før de selger. Det kan gå fint, fordi botidskravet bare krever ett av de to siste årene. Har du bodd i leiligheten frem til du flyttet, har du i praksis et vindu på omtrent ett år der du kan leie den ut og likevel selge skattefritt. Leier du den ut lenger, faller botiden ut av toårsvinduet, og gevinsten blir skattepliktig.

Leieinntekten i utleieperioden er et eget spørsmål. Leier du ut hele boligen for mer enn 20 000 kroner i året, er leieinntekten skattepliktig. Se skatt på utleie av bolig og eiendom.

Delvis utleie og særskilte situasjoner

Har du leid ut en del av boligen, for eksempel en sokkelleilighet, mens du selv bodde i resten, må gevinsten ofte fordeles mellom delen du har brukt selv og delen som har vært leid ut. Den delen du har brukt som egen bolig, kan selges skattefritt når kravene er oppfylt. Hvordan fordelingen skal gjøres, avhenger av hvordan boligen har vært brukt, og her kan det lønne seg å sjekke med Skatteetaten.

Fritidsbolig

For hytter og andre fritidsboliger er kravene strengere. Gevinsten er skattefri når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget skjer mer enn fem år etter at du kjøpte den. Selger du tidligere, eller har hytta mest vært leid ut, er gevinsten skattepliktig. Leier du ut hytta, finner du reglene for leieinntekten i artikkelen leie ut hytta: når blir det skatt?

Salg av tomt

Salg av tomt har egne regler, både for tomter som hører til boligen din, og for ubebygde tomter. Om et tomtesalg kan være skattefritt, avhenger blant annet av hvordan tomten har vært brukt og hvor stor den er. Det er ikke riktig at et tomtesalg alltid er skattepliktig, men heller ikke at det følger boligreglen automatisk. Selger du en del av hagen til utbygging, bør du få vurdert saken konkret, eller sjekke Skatteetatens veiledning før du inngår avtale.

Sekundærbolig og pendlerbolig

En bolig du ikke bor i selv, som en utleieleilighet eller en leilighet du har kjøpt til barna, oppfyller ikke botidskravet. Gevinsten ved salg er derfor skattepliktig, og tap gir fradrag. For pendlerboliger er bildet mer sammensatt: bor du der på grunn av jobben, er det ikke gitt at den ikke kan regnes som egen bolig, og tiden du er hindret fra å bo i hovedboligen på grunn av arbeid, kan telle som botid der. Sjekk dette konkret før salget.

Arv og gave

Har du arvet boligen eller fått den i gave, er hovedregelen at du overtar den forrige eierens skattemessige posisjon, også inngangsverdien. Dette følger av kontinuitetsprinsippet. Men for bolig og fritidsbolig er det et viktig unntak: kunne den forrige eieren ha solgt eiendommen skattefritt, gjelder ikke kontinuitet. Da får du i stedet markedsverdien da du overtok, som inngangsverdi. Arver du foreldrenes bolig som de bodde i selv, starter du altså med dagens verdi, og den gamle verdistigningen blir ikke skattlagt hos deg.

Var boligen derimot leid ut, overtar du foreldrenes inngangsverdi, og gevinsten ved salg kan bli stor. Mer om dette finner du i artikkelen hvordan kontinuitetsprinsippet fungerer. For en forklaring av hvordan arv påvirker disse reglene, kan du også se artikkelen hvordan skatt ved arv og gave fungerer.

Dokumentasjon av inngangsverdi

Gevinsten kan bare regnes riktig hvis du kan vise hva boligen kostet. Ta vare på kjøpekontrakt, oppgjørsoppstilling fra megler og faktura for påkostninger, gjerne i en egen mappe som følger boligen. Mangler du dokumentasjon, kan det bli vanskelig å få godkjent en høyere inngangsverdi, og skatten kan bli høyere enn nødvendig. Påkostninger du har gjort selv uten kvitteringer, er de vanskeligste å dokumentere.

Salg mellom nærstående

Selger du til barn, søsken eller andre nærstående, gjelder de samme reglene som ved andre salg. Gevinsten regnes ut fra inngangsverdi og salgspris, uansett hvem som kjøper. Setter du prisen langt under markedsverdi, kan en del av salget i realiteten være en gave, og Skatteetaten kan vurdere om prisen skal justeres. Er salget skattefritt etter botidsreglene, spiller prisen mindre rolle for din egen skatt.

Tap ved salg

Har du solgt en skattepliktig bolig, hytte eller tomt med tap, fører du tapet i skattemeldingen. Tapet trekkes fra alminnelig inntekt og er verdt 22 %. Et tap på 150 000 kroner gir dermed 33 000 kroner i lavere skatt. Som for gevinst må du kunne dokumentere inngangsverdien og kostnadene ved kjøp og salg.

Betal skatten før oppgjøret kommer

Har du solgt med skattepliktig gevinst i 2026, kommer skatten først med skatteoppgjøret i 2027. Da kan restskatten bli stor, og rentetillegget løper. Du kan betale inn tilleggsforskudd for inntektsåret 2026 senest 31. mai 2027 til kontonummer 7694 05 24802, med et KID-nummer du lager hos Skatteetaten. Hvorfor det kan lønne seg, står i artikkelen betal før oppgjøret kommer.

Boligsalg i utlandet

Er du skattemessig bosatt i Norge, skal du skatte hit også av gevinst på bolig i utlandet, for eksempel leiligheten i Spania. Landet boligen ligger i, kan i tillegg ha rett til å skattlegge gevinsten. Da regulerer skatteavtalen hvordan dobbeltbeskatning unngås, enten ved at Norge gir fradrag for skatten du har betalt der, begrenset til den norske skatten på den samme inntekten, eller ved at inntekten unntas fra norsk skatt.

Praktiske råd før du selger

1. Sjekk datoen du overtok boligen. Er det under ett år siden, bør du vurdere å vente.
2. Regn på botiden de to siste årene, særlig hvis boligen har vært leid ut.
3. Samle kjøpsdokumenter og kvitteringer for påkostninger før salget.
4. Er gevinsten skattepliktig, sett av 22 % eller betal tilleggsforskudd.
5. Har du arvet boligen, finn ut om den forrige eieren kunne solgt skattefritt.

Ofte stilte spørsmål

Fakta i artikkelen er sist kontrollert mot offentlige kilder 25. september 2026. Ser du noe som er feil eller utdatert? Si fra.