Selger du boligen du bor i, er gevinsten som regel skattefri. Kravet er at du har eid boligen i mer enn ett år, og at du har bodd der i minst ett av de to siste årene før salget. Er ett av vilkårene ikke oppfylt, skattlegges gevinsten med 22 prosent, og et tap gir fradrag med den samme satsen. Skriv inn tallene og kryss av for eier- og botid, så ser du hva som gjelder for deg.
Hva kalkulatoren regner ut
Kalkulatoren tar tre beløp: hva du selger boligen for, hva du kjøpte den for med dokumentavgift og andre omkostninger, og hva du har brukt på påkostninger. I tillegg krysser du av for to ting: om du har eid boligen i mer enn ett år, og om du har bodd der i minst ett av de to siste årene.
Gevinsten er salgssum minus kjøpesum minus påkostninger. Er begge vilkårene oppfylt, viser kalkulatoren at gevinsten er skattefri. Da gir et eventuelt tap heller ikke fradrag. Mangler ett av kryssene, viser den skattepliktig gevinst og 22 prosent skatt av den, eller et fradragsberettiget tap og hvor mye lavere skatten blir.
Satsen er 22 prosent fordi gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt. Satsen er den samme for inntektsåret 2025 og 2026, så kalkulatoren har ikke noe årsvalg.
Eier- og botidsregelen
Reglene står i skatteloven § 9-3. For en vanlig bolig er gevinsten skattefri når begge disse vilkårene er oppfylt:
- Eiertid
- Du har eid boligen i mer enn ett år
- Botid
- Du har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget
Botiden trenger ikke være de siste tolv månedene. Det holder at du har bodd der til sammen ett år i løpet av de to siste årene. Flyttet du ut og leide ut boligen for et halvt år siden, kan salget fortsatt være skattefritt, så lenge du bodde der lenge nok før du flyttet.
Kunne du ikke bo i boligen på grunn av arbeid eller helse, regnes det som botid. Det forutsetter at du ikke kjente til, eller burde kjent til, hindringen da du kjøpte. Gjelder dette deg, kan du krysse av for botid i kalkulatoren, men vær forberedt på å dokumentere det.
For fritidsbolig er reglene strengere. Du må ha brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget må skje mer enn fem år etter at du kjøpte den. Kalkulatoren er ikke laget for fritidsbolig. Kryssene gjelder eier- og botidsregelen for vanlig bolig.
Tre regneeksempler
Eksemplene er regnet med samme logikk som kalkulatoren. De er eksempler, ikke en vurdering av din sak.
Skattefritt salg
Silje og Anders kjøpte leilighet i Tønsberg for 4 000 000 kroner, inkludert dokumentavgift og omkostninger. De har pusset opp badet og lagt inn varmepumpe, og regner 200 000 kroner av det som påkostninger. Etter tre år selger de for 5 200 000 kroner. Gevinsten er 1 000 000 kroner. De har eid leiligheten i mer enn ett år og bodd der hele tiden, så gevinsten er skattefri.
Samme salg, men boligen var utleid
Tenk deg at de aldri bodde i leiligheten, men leide den ut hele tiden. Da er botidsvilkåret ikke oppfylt. Gevinsten på 1 000 000 kroner er skattepliktig, og skatten blir 220 000 kroner. Forskjellen mellom de to eksemplene er bare hvem som bodde i boligen.
Salg med tap før ett år
Jon kjøpte et rekkehus i Porsgrunn for 4 050 000 kroner inkludert omkostninger, men fikk ny jobb i en annen by og solgte etter ti måneder for 3 900 000 kroner. Han har ikke eid boligen i mer enn ett år, så salget er ikke skattefritt. Da gir tapet på 150 000 kroner fradrag, og skatten blir 33 000 kroner lavere.
Det siste eksemplet viser at regelen går begge veier. Et skattefritt salg gir ikke fradrag for tap. Et skattepliktig salg gir fradrag for tap.
Kjøpesum og påkostninger: hva teller med
Resultatet står og faller på hvilke beløp du trekker fra. Kjøpesummen skal være det du betalte, med dokumentavgift og andre kostnader ved kjøpet. Påkostninger er arbeid som hever standarden på boligen, for eksempel et nytt bad der det ikke var noe før, eller et tilbygg. Vanlig vedlikehold, som å male eller bytte ut noe som var slitt med noe tilsvarende, er ikke påkostning og skal ikke med. Grensen mellom de to er forklart i vedlikehold eller påkostning.
Kalkulatoren har ikke eget felt for meglerhonorar og andre kostnader ved salget. Har du slike kostnader, kan du trekke dem fra salgssummen før du skriver den inn. Ta vare på kvitteringer og dokumentasjon for alt du trekker fra.
Dette tar kalkulatoren ikke med
- Fritidsbolig. Hytter har femårsregelen beskrevet over, og kalkulatoren tar ikke hensyn til den.
- Tomt og næringseiendom. Salg av tomt og eiendom i næring har egne regler som kalkulatoren ikke dekker.
- Arvet bolig. Arver du en bolig som avdøde kunne ha solgt skattefritt, er det omsetningsverdien ved arven som blir din kjøpesum, ikke det avdøde betalte. Skriv i så fall inn den verdien. Mer om dette står i skatt ved arv og gave.
- Delvis utleie og deler av boligen. Har du leid ut en del av boligen, eller selger du bare en del av den, kan resultatet bli et annet.
- Hele skatteregnskapet. Kalkulatoren viser bare skatten på gevinsten, ikke hvordan den påvirker resten av skatten din.
Grundigere forklaring av alle reglene finner du i skatt ved salg av bolig og eiendom. Har du leid ut mens du eide boligen, må du også se på skatt på utleie av bolig og eiendom. Hytteeiere kan lese leie ut hytta.
Når salget er skattepliktig
En skattepliktig gevinst skal føres i skattemeldingen for året du solgte. Solgte du i 2025, gjelder det skattemeldingen og skatteoppgjøret i 2026. Skatten trekkes ikke fra lønnen, så en stor gevinst kan gi restskatt. Du kan unngå det ved å betale tilleggsforskudd innen 31. mai året etter salget, se betal før oppgjøret kommer. Vanlige feil ved føringen er samlet i vanlige feil å unngå i skattemeldingen, og hvordan gevinster ellers skattlegges, står i kapitalinntekt og gevinstbeskatning.
Kalkulatoren gir et anslag, og kryssene er din egen vurdering. Det er Skatteetaten som avgjør om salget er skattefritt og fastsetter skatten. Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning.
Ofte stilte spørsmål
Må jeg betale skatt når jeg selger boligen jeg bor i?
Som regel ikke. Har du eid den i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene før salget, er gevinsten skattefri.
Hvor mye skatt betaler jeg på gevinst ved boligsalg?
Er salget skattepliktig, betaler du 22 prosent av gevinsten. Gevinsten er salgssum minus kjøpesum med omkostninger og påkostninger.
Får jeg fradrag for tap når jeg selger boligen?
Bare når salget er skattepliktig. Er vilkårene for skattefritak oppfylt, gir et tap heller ikke fradrag.
Må botiden være det siste året før salget?
Nei. Det holder at du har bodd i boligen i til sammen minst ett år i løpet av de to siste årene før salget.
Fakta i artikkelen er sist kontrollert mot offentlige kilder 25. september 2026. Ser du noe som er feil eller utdatert? Si fra.